Vai jaunais īres regulējums ir pievilcīgs nekustamā īpašuma attīstītājiem, un vai varam cerēt uz jaunām investīcijām šajā segmentā?
Jaunais Dzīvojamo telpu īres likums un to pavadošie grozījumi Civilprocesa likumā ir liels, es pat teiktu, revolucionārs solis, kas nodrošinās, ka īres tirgus kļūst konkurētspējīgāks. Līdz šim lielākā problēma, no attīstītāju un izīrētāju skatpunkta, bija ilgā tiesāšanās ar negodīgiem īrniekiem, kas varēja ilgt pat piecus gadus. Pirms trim gadiem es alianses biedriem jautāju, kādēļ viņi nebūvē īres namus. Katram bija savs stāsts par negatīvu pieredzi ar īrniekiem, kas nav maksājuši īres maksu, tiesāšanās ilgusi gadiem, un šajā laikā īrnieks turpinājis dzīvot dzīvoklī, īres maksu nemaksājot. Jaunais regulējums minēto problēmu atrisina, jo ir noteikta skaidra un efektīva strīdu risināšanas kārtība, kas nebūs ilgāka par pusgadu.
Ekonomiskās sadarbības un attīstības organizācijas (OECD) pētījumā par mājokļu tirgu Latvijā norādīts, ka visvairāk trūkst īres dzīvokļu, kas domāti cilvēkiem ar vidējiem un vidēji zemiem ienākumiem. Pēdējos gados būvētie jaunie īres nami arī pārsvarā bijuši premium segmentā. Kādi ir priekšnoteikumi, lai attīstītāji būtu ieinteresēti būvēt ekonomiskās klases īres dzīvokļus?
Jāteic, ka lielākie attīstītāji – YIT, Bonava un Hanner – koncentrējas tieši uz ekonomiskās klases dzīvokļu būvniecību. Taču kopš 2016. gada Latvijā ir uzbūvēti tikai 280 dzīvokļi īres namos, kas ir ārkārtīgi mazs skaitlis. Mēs būvējam pārāk maz, un līdz šim attīstītājiem nav bijusi motivācija ieguldīt īres namos. Lielā mērā to kavēja vecais īres regulējums. Līdz ar jaunajām izmaiņām attīstītāji sāk izrādīt daudz lielāku interesi par īres namu būvniecību. Uzņēmums YIT ir paziņojis par īres namu investīciju fonda veidošanu, tāpat arī citi attīstītāji varētu spert soļus tajā pašā virzienā. Ir paredzams, ka investīcijas šajā segmentā varētu sasniegt pat 100 miljonus eiro gadā. Tas nozīmē, ka ik gadu varētu nākt klāt no 500 līdz pat 1000 dzīvokļiem. Patērētājiem būs lielākas izvēles iespējas, un arī cenas kļūs konkurētspējīgākas.
Vai ir nepieciešamas kādas izmaiņas būvniecības regulējumā, kas ļautu būvēt lētāk? Vai ir kādas prasības, kuras nepamatoti sadārdzina celtniecību un no kurām varētu atteikties?
Kopš šā gada attiecībā uz dzīvojamajām mājām tiek piemērots A klases energoefektivitātes standarts. Tas būvniecību sadārdzina par 5% līdz 7%. Tā ir kopējā Eiropas Savienības virzība uz klimata neitralitāti, kas ir pareizi, bet tam ir sava cena. Viens liels šķērslis, kuru likumdevējiem gan vajadzētu atrisināt, ir saistīts ar nodevām. Proti, ja īres namu iegādājas juridiska persona, piemēram, pensiju vai investīciju fonds, nodeva par ierakstu zemesgrāmatā ir 6% no pirkuma summas. Tas ir pilnīgi neadekvāti un sadārdzina īres cenas. Jāpiebilst, ka fiziskai personai, iegādājoties īres namu, šī nodeva ir tikai 2%. Saeimā ir iesniegts priekšlikums arī juridiskām personām šo nodevu noteikt 2% apmērā. Tas ir pieņemts otrajā lasījumā, bet vēl ir jāsaskaņo ar Finanšu un Tieslietu ministriju, kā arī būs diskusijas Saeimas Juridiskajā komisijā. Vēl viens būtisks stimuls būtu tas, ja jaunu daudzdzīvokļu namu celtniecības laikā līdz pirmajai dzīvokļa pārdošanai nebūtu jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis. Būvniecības laikā jau nekādu ienākumu attīstītājam nav.
Savulaik Bonavas valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš minēja, ka celtniecības izmaksas būtiski pazeminātos, ja nebūtu prasības, ka divām blakus esošām mājām ir vajadzīga katrai sava autostāvvieta un bērnu rotaļlaukums.
Saeimā pirms trešā lasījuma ir grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā. Pašlaik ir noteikts, ka dzīvokļu īpašumos var sadalīt tikai uz atsevišķa zemes gabala esošu māju. Tas ir dīvains regulējums, kas savulaik radās tāpēc, ka centrā vienā zemes gabalā bija tā sauktās ielas mājas un sētas mājas. Lēmumi tika pieņemti kopīgi. Izveidojās absurda situācija, kad par ielas mājas remontu sava piekrišana bija jādod arī sētas mājas dzīvokļu īpašniekiem, kas procesu apgrūtināja. Tā vietā, lai noteiktu skaidru balsu skaitīšanas kārtību, Saeima 2017. gadā noteica, ka turpmāk uz viena zemes gabala var atrasties tikai viena daudzdzīvokļu māja. Tas gan nekādā veidā neatrisināja manis minēto piemēru ar jau esošajām ielas un sētas mājām. Šis regulējums ir liedzis attīstītājiem attīstīt loģiskus ēku pudurus, piemēram, tos veidotu trīs daudzdzīvokļu mājas ar vienu lielu autostāvvietu un rotaļlaukumu un kopīgu atkritumu izvešanu. Manis minētie grozījumi likumā, kas ļautu to darīt, gaida skatīšanu trešajā lasījumā, taču priekšā vēl ir diskusijas atbildīgajās komisijās.
Vienai no lielajām komercbankām bija pētījums par dzīves dārdzību Baltijas valstīs, kurā minēts, ka Latvijā tā ir visaugstākā, ieskaitot mājokļa izmaksas. Kāpēc tā?
Ja runā par nekustamā īpašuma cenām, par to gan varētu būt diskusijas, jo Igaunijā jaunu dzīvokļu cenas ir ievērojami augstākas nekā Latvijā. Mēs esam salīdzināmi ar Lietuvu. Attiecībā uz augstajām īres cenām jāteic, ka Rīgā ir uzbūvēts par maz dzīvokļu. Pēdējos desmit gados Viļņā ir uzbūvēti 24 tūkstoši jaunu mājokļu, Rīgā – 8000. Lietuvā vidēji gadā uzbūvē 5000 jaunu dzīvokļu, Igaunijā – 3000, bet Latvijā – 1500. Ja raugās uz hipotekārās kreditēšanas datiem, Latvijas iedzīvotāji ir aizņēmušies divas reizes mazāk nekā Igaunijas iedzīvotāji. Mūsu nepietiekamais piedāvājums ir radījis spiedienu uz cenām. Vēl viena problēma – dzīvojamais fonds neatjaunojas. 73% rīdzinieku dzīvo padomju laikā būvētās, neatjaunotās ēkās.
Vai pašvaldību iesaiste īres namu būvniecībā ir labs risinājums? Šāds piemērs ir bijis Valmierā.
Eiropas Atjaunotnes fonda ietvaros ir paredzēts finansējums – 44 miljoni eiro – īres namu būvniecībai reģionos. Mūsu alianse arī bija iesaistīta šīs programmas tapšanā. Ja tiek sniegtas subsīdijas nekustamo īpašumu attīstītājiem, lai būvētu īres namus ārpus Rīgas un Pierīgas, tad šai programmai ir saskatāma loģika. Paredzēts, ka programmas ietvaros atbalsts ir 30% no attiecināmajām izmaksām, ar noteikumu, ka īres cenām būs noteikti griesti – 4,4 eiro par kvadrātmetru. Taču mēs noteikti iebilstam pret to, ka pašvaldības vai to kapitālsabiedrības kļūtu par nekustamā īpašuma attīstītājiem. Pašvaldībām pašām nav jābūvē viesnīcas, veikali, biroji, dzīvokļi vai ražošanas telpas. Tā būtu konkurences kropļošana. Ar dzīvokļu būvniecību lieliski var tikt galā privātais sektors, un tirgū ir liela konkurence.
No vienas puses, gribētos jums piekrist. Taču, no otras puses, jūsu minētie skaitļi liecina, ka piedāvājums ir nepietiekams, mēs uzbūvējam daudz mazāk nekā lietuvieši un igauņi. Tad varbūt tirgus spēki tomēr netiek galā?
Rīgā un Pierīgā jau šogad uzbūvēto dzīvokļu skaits palielināsies. Visticamāk, tie būs 2000 dzīvokļi gadā. Šo procesu pozitīvi ietekmēs un stimulēs gan jaunais īres regulējums, gan pilnveidotie teritorijas plānošanas noteikumi un Būvniecības likums, gan arī jaunā Rīgas būvvaldes vadība un tur ieviestais zaļais koridors lieliem investīciju projektiem. Cita lieta, ka lielajiem attīstītājiem ir pamatotas, datos balstītas šaubas par tirgus likviditāti ārpus Rīgas un Pierīgas. Tas ir iemesls, kādēļ vajadzētu subsidēt īres namu celtniecību reģionos. Taču to vajag darīt privātajam sektoram.
Cik lielā mērā nekustamā īpašuma attīstītājiem šķiet interesants pašvaldību piedāvājums, ka tās par velti dod zemi, kur būvēt, savukārt attīstītājs nodrošina īres maksu, kas nav lielāka par noteiktu summu?
Zeme ne tuvu nav izšķirošais faktors dzīvokļa cenā. Zemes vērtība jauna dzīvokļa cenā ir tikai 5%. Labāks risinājums būtu, ja pašvaldība varētu subsidēt daļu īres noteiktām sabiedrības grupām, piemēram, ārstiem, skolotājiem.
Es paredzu, ka šādu sabiedrības grupu vai profesiju noteikšana, kurām pašvaldība subsidētu īres maksu, varētu radīt krasu polarizāciju un diskusijas sabiedrībā. Vissliktākais būtu, ja, piemēram, pedagogus nostādītu pret ugunsdzēsējiem un tamlīdzīgi.
Bet jau pašlaik ir pilsētas, kas šādu praksi īsteno. Piemēram, Liepājas pašvaldība šādi palīdz mediķiem. Mēs runājam par kritēriju skaidrību, lai īres cenas būtu pieejamas vidusšķirai. Tās varētu būt profesijas, kuru darbs sabiedrībai ir nozīmīgs.
Vai jums ir redzējums, ko iesākt ar pagājušā gadsimta 60. un 70. gados celtajām ēkām, daudzām no kurām drīz beigsies ekspluatācijas termiņi?
Par mājokļu pieejamību ir ne tikai OECD pētījums, bet arī Valsts kontroles atzinums. Tur var redzēt, ka mājokļu pieejamībā krīze ir jau pienākusi. Kā jau minēju, 73% rīdzinieku dzīvo neatjaunotos padomju laika mājokļos, un tas ir liels īpatsvars. Daļu no šiem dzīvokļiem var atjaunot un siltināt, bet tikpat liela daļa ir morāli novecojusi. Es šaubos, vai mūsu lielās komercbankas vēl ilgi turpinās kreditēt dzīvokļu iegādi neatjaunotās padomju laika mājās.
Kam būtu jāfinansē padomju laika mājokļu atjaunošana? No vienas puses, tajās dzīvojošo cilvēku pirktspēja ir zema, ir daudz pensionāru, kuri nevēlas veikt ieguldījumus ar ilgtermiņa atdevi, no otras puses, to nevajadzētu uzlikt par pienākumu visiem Rīgā dzīvojošajiem nodokļu maksātājiem.
Es domāju, ka šo namu atjaunošana ir primāri tajās dzīvojošo atbildība un to nevajadzētu dalīt visiem rīdziniekiem. Jābūt skaidriem aprēķiniem, kā siltināšana, kurai var piesaistīt Eiropas Savienības līdzekļus, atmaksāsies, kāds būs ieguvums apkures rēķinos. Manuprāt, viens no perspektīviem virzieniem ir jaunu ekonomiskās klases daudzdzīvokļu ēku celtniecība padomju laika mikrorajonos, piemēram, Imantā vai Purvciemā. Tas ir viens no risinājumiem, ka blakus savu laiku nokalpojušiem namiem parādās jauni.
OECD pētījumā minēts, lai arī Latvijā, pateicoties privatizācijai, dzīvokļu īpašnieku īpatsvars ir augstāks nekā vidēji Eiropas Savienībā, tomēr mums ir arī augstāks to mājsaimniecību skaits, kas dzīvo pārapdzīvotos un sliktas kvalitātes mājokļos.
454 tūkstoši Latvijas iedzīvotāju dzīvo mājokļos, kas ir sliktā tehniskā stāvoklī. Ar sliktu es domāju: trupe logos, puvums grīdā vai dūmvads istabā. Valsts kontrole norāda, ka pašvaldībām šiem cilvēkiem būtu jāierāda citi dzīvokļi, taču to dzīvojamais fonds ir tikpat sliktā stāvoklī. Tādēļ īres namu celtniecības programma reģionos ir atbalstāma.
Pilsētpētnieks Viesturs Celmiņš savulaik ir iemetis akmentiņu Pierīgas pašvaldību dārziņos, norādot, ka tās ir piedāvājušas nekustamo īpašumu attīstītājiem tukšas pļavas, nepadomājot, ka šo namu iedzīvotājiem būs nepieciešama gan infrastruktūra, gan pakalpojumi. Kā jūs raugāties uz šo problēmu?
Mani nepatīkami pārsteidz tas, ka pēdējos divdesmit gados Rīgas centrā iedzīvotāju skaits ir samazinājies par 40%, Rīgas administratīvajās robežās – par 16%, bet Pierīgā pieaudzis par 10%. Tādās pašvaldībās kā Garkalne, Ādaži un Mārupe iedzīvotāju skaits ir pieaudzis par 200%. Ja amerikāņiem ir savs sapnis par pārtikušu dzīvi, tad latvieša sapnis ir māja Mārupē, suns, Volvo automašīna un iespēja pa ceļam uz māju iebraukt lielveikalā. Līdzīga situācija bija Amsterdamā, Kopenhāgenā un Stokholmā XX gadsimta 70. gados. Tagad situācija ir pilnīgi cita – dzīvot pilsētu centros atkal ir populāri. Daudzām Pierīgas pašvaldībām ir sava infrastruktūra jāveido no jauna. Pārsvarā tās ir turīgas un var to izdarīt, taču tas ir uz Rīgas neizdarības rēķina. Situāciju var mainīt tikai tas, ja Rīga kļūs pievilcīga dzīvošanai. Jaunais īres likums ir labs stimuls arī tam, lai atjaunotu vēsturiskā centra namus, kas pašlaik ir tukši, bet vēsturiski būvēti kā īres nami. Tāpat Rīgas centrs ir jāpadara draudzīgāks cilvēkiem, nevis automašīnām.