Parasti kompānijas, kas darbojas nekustamo īpašumu jomā, ir privātas un to mērķis ir peļņas gūšana. Jūsu gadījumā, šķiet, peļņa nav tas primārais, ko valsts no jums sagaida, ir arī tāda kā sociālā funkcija – nodrošināt valsts iestādes ar telpām u. tml.
Savā ziņā jums var piekrist. Valsts nekustamie īpašumi pamatā strādā no budžeta naudas, kas piešķirta publiskajam sektoram. Mūsu pamatfunkcija ir nodrošināt ar telpām valsts pārvaldi. 85% jeb 8500 klientu no mūsu klientu portfeļa ir valsts pārvalde. Tos īpašumus, kas nav nepieciešami valsts pārvaldei, mēs piedāvājam komercsektoram nomā, bet, ja nevaram iznomāt, tad šos nenoderīgos īpašumus virzām uz atsavināšanu.
Taču tas ir tikai viens no mūsu darbības virzieniem. Mēs arī attīstām jaunus projektus. Tā ir gan jaunu ēku būvniecība, kā Jaunais Rīgas teātris, Okupācijas muzejs, Rīgas pils, tā arī atjaunojam vēsturiskās ēkas, to fasādes. Tāpat mums ir arī valsts deleģētā funkcija gadījumos, kur ir piespiedu nomas attiecības zemei vai ēkām. Un arī darbības joma, kas saistās ar valsts pārvaldei nevajadzīgo ēku sakārtošanu un atsavināšanu. Šajā gadījumā runa ir par gadījumiem, kad kādai no ministrijām tās pārvaldītais valsts īpašums nav noderīgs, piemēram, kāda veca skola, vai ja valsts saņem bezsaimnieka mantu vai kāda likvidēta uzņēmuma mantu no privātā sektora, – šādi īpašumi nonāk Valsts nekustamo īpašumu pārziņā, un tad jau mēs vērtējam, vai šos īpašumus varam attīstīt un pielāgot valsts pārvaldes vajadzībām, bet, ja ne, tad mēs tos pārdodam un iegūtos līdzekļus ieguldām Valsts nekustamo īpašumu portfelī esošo īpašumu sakārtošanai un attīstībai.
Sanāk, ka jums konkurenti ir arī ministrijas, dažādas valsts iestādes, kas arī pārvalda valsts īpašumus.
Mēs esam lielākais valstij piederošo nekustamo īpašumu pārvaldītājs, lai arī kopumā pārvaldām vien aptuveni 13% valsts īpašumu. Dažādām ministrijām ir arī citas kapitālsabiedrības vai aģentūras, kas pārvalda pārējo nekustamo īpašumu portfeli. Kopā Valsts nekustamo īpašumu pārvaldībā ir vairāk nekā 1400 dažādu ēku. Tas, pie kā mēs mērķtiecīgi strādājām pagājušajā gadā un ieviesām darbībā, ir ilgtspējīga nekustamo īpašumu pārvaldība. Tas nozīmē, ka mūsu nekustamo īpašumu portfelis ir sadalīts trijās daļās. Viens ir pamatportfelis – tie ir īpašumi, kas nepieciešami un der valsts pārvaldes funkciju nodrošināšanai tagad un ilgtermiņā. Otrs portfelis – īpašumi ar augstu potenciālu, kuros investējot mēs varam tos pielāgot valsts pārvaldes funkciju veikšanai. Trešais portfelis – īpašumi, kas nav vajadzīgi valsts pārvaldes funkciju veikšanai, vai tā ir bezsaimnieka manta, kas nonākusi mūsu īpašumā, – šos īpašumus mēs virzām uz pārdošanu. Pēc līdzīgas pieejas tiek pārvaldīti valsts īpašumi arī citur Eiropā. Valsts nekustamie īpašumi ir Eiropas Publiskā nekustamā īpašuma asociācijas biedrs. Tā tendence, ko redzam arī citās Eiropas valstīs, ir vērsta uz valsts pārvaldes centralizāciju un to nekustamo īpašumu, kas nav nepieciešami valsts pamatfunkciju veikšanai, pārdošanu.
Vai nebūtu pareizāk, ja visu valstij piederošo nekustamo īpašumu pārvaldība būtu nodota vienās rokās, teiksim, jūsu vadītajam uzņēmumam?
Es pieņemu un arī uzskatu, ka ne tikai nekustamo īpašumu pārvaldības jomā ir iespējama centralizācija un kompetences centru veidošana. Ja mēs runājam konkrēti par nekustamiem īpašumiem, viennozīmīgi šeit ir iespēja optimizēt, koncentrēt resursus un arī ietaupīt finansiālus līdzekļus. Ja mēs pārvaldām tikai 13% valsts nekustamo īpašumu, tas nozīmē, ka šie kompetences centri tiek veidoti arī citur – citās kapitālsabiedrībās un aģentūrās, kur katrā ir savs administratīvais aparāts, juristi, IT nodrošinājums utt. Es uzskatu, ka centralizācija nestu pievienoto vērtību gan kvalitātei, gan ekonomikai. Protams, nav runa par iespēju pilnīgi visu centralizēt, jo ir noteiktas nišas, piemēram, aizsardzība vai veselība, kur ir nepieciešamas specifiskas zināšanas, lai attīstītu un pārvaldītu to īpašumus, bet, ja mēs skatāmies uz biroju, kultūrvēsturisko ēku pārvaldību un attīstību, tad pilnīgi noteikti šo kompetences centru ir racionāli veidot, attīstīt vienā vietā. Vai tie ir Valsts nekustamie īpašumi, vai kāda cita organizācija, tas vairāk atkarīgs no tā, kuram kompetence un kapacitāte ir lielāka.
Kurās jomās jūsu kompetences un kapacitāte ir lielākas?
Tā ir būvuzraudzība, drošība, iepirkumi. Tāpat arī būves informācijas modelēšana (BIM), kur mums pagājušajā gadā bija viens eksperimentālais modelis, bet tagad ir jau 12 projektu, ko realizējam BIM sistēmā.
Jums ir pietiekami daudz speciālistu, vai tomēr arī jūs izjūtat speciālistu trūkumu?
Es teiktu, ka mēs arī izjūtam atsevišķu jomu profesionāļu iztrūkumu, tāpēc arī no savas puses izrādām iniciatīvu un esam uzsākuši sadarbību ar Rīgas Tehnisko universitāti inovāciju ieviešanā un attīstīšanā Valsts nekustamajos īpašumos. Attīstām prakses vietas studentiem pie mums, lai nākotnē jaunos talantus aicinātu pie mums strādāt. Virziens, kādu mēs saredzam kā risinājumu, ir attīstīt zināšanas pašā uzņēmumā un piesaistīt jaunos talantus, tos atbalstot un apmācot šeit.
Politiķi mēdz pamācīt uzņēmējus, ka jāceļ produktivitāte un efektivitāte, jārada augstāka pievienotā vērtība u. tml. Cik produktīvi, efektīvi, konkurētspējīgi ir Valsts nekustamie īpašumi?
Tā kā mums ir noteiktas jau pieminētās valsts deleģētās funkcijas un mēs strādājam, izmantojot budžeta līdzekļus, tad mūsu uzdevums primāri ir šo līdzekļu maksimāli efektīva, caurskatāma izmantošana. Valsts sektorā strādājošo vajadzības pēc telpām neatšķiras no privātajā sektorā strādājošo vajadzībām. Pateicoties procesu digitalizācijai, mēs spējām nodrošināt attālinātu darbu, darbības nepārtrauktību, pakalpojumu sniegšanu mūsu klientiem arī šajos ārpuskārtas jeb pandēmijas apstākļos un arī joprojām to turpinām nodrošināt. Procesu digitalizāciju mēs turpināsim attīstīt. Kā piemēru varu minēt jaunu aplikāciju, ko ieviešam šajā gadā visiem mūsu klientiem, tas ļaus viņiem caur viedtālruni piefiksēt reālajā laikā problēmu, kas mums piederošā ēkā notikusi, lai mūsu darbinieki varētu operatīvi uz to reaģēt. Tas ir viens no veidiem, lai celtu pakalpojumu sniegšanas kvalitāti.
Līdzīgi varu minēt piemēru par BIM ieviešanu. Kad Valsts nekustamie īpašumi uzņēma kursu uz digitalizāciju, digitālo rīku un tehnoloģiju ieviešanu būvniecībā, kas līdz šim bijusi vismazāk digitalizētā nozare, bija dažādi viedokļi, vai šis ceļš ir jāiet. Taču tagad pandēmijas situācija šo jautājumu ir akcelerējusi visās nozarēs. Tas acīmredzami pierāda to, ka virziens ir pareizs. Un mēs tam redzam arī ekonomiskus un kvalitatīvus ieguvumus.
Vairākkārt pieminējāt BIM. Kā tas darbojas?
Pagājušajā gadā bija pirmais projekts, ko Valsts nekustamie īpašumi realizēja, pielietojot BIM, – Aspazijas bulvārī 7 tika atjaunots vēsturisks policijas nams un tur centralizētas deviņas prokuratūras vienā adresē. Projektu ieviesām nevis papīra, bet digitālajā vidē, kas ļāva laikus identificēt lielu daudzumu kļūdu projektā un būvniecības procesā, kuras novēršot jau laikus mēs ietaupījām 7500 cilvēkstundu, un naudas izteiksmē ietaupījums valsts budžetā ir vairāk nekā 150 tūkstoši eiro. Tas ļauj mums ar pārliecību raudzīties nākotnē un pielietot šīs BIM tehnoloģijas sarežģītākos, lielākos projektos. Tas dod iespēju arī racionālāk izmantot valsts budžeta līdzekļus, uzlabot kvalitāti. Jo tādā veidā mēs varam pārliecināties un nodrošināt, ka risinājumi projektā un būvniecības procesā ir kvalitatīvi, ka tur nav slēpto interešu, – ir caurredzami visi posmi un materiālu apjomi, mēs spējam ietaupīt laiku projekta īstenošanas gaitā un arī valsts finanšu līdzekļus, kurus varam izmantot kādu citu objektu atjaunošanai.
Vai daudz remontējamu īpašumu jūsu pārziņā?
Vēl pirms diviem gadiem Valsts nekustamajiem īpašumiem bija nodotas aptuveni 200 ēkas, kas bija atzītas par vidi degradējošām. Šajā laikā, mērķtiecīgi strādājot, mēs esam samazinājuši šo degradēto ēku skaitu līdz mazākam par simtu.
Nokrāsojāt fasādes?
Ne gluži tik vienkārši. Pat lai tikai nokrāsotu, vispirms nepieciešama ekspertīze, lai saprastu padziļināti, kur ir problēma. Ja tikai truli nokrāsos, tā fasāde pēc gada var atkal nolupt vai ieplaisāt. Lai racionāli izmantotu resursus, mēs apzinām īpašumus, veicam nepieciešamo remontu, un krāsojums bieži vien ir tas pēdējais, vizuāli redzamais darbs. Bet degradēto īpašumu sakārtošana balstās ilgtermiņa stratēģijā par to, ko mēs darām ar kuru īpašumu. Katram īpašumam ir plāns, ko ar to darām un no kurienes piesaistām līdzekļus, ja nepieciešams.
Un kā veicas ar pārdošanu?
Pagājušais gads bija joprojām veiksmīgs pārdošanai. Neskatoties uz ārpuskārtas apstākļiem, mēs redzam, ka tirgū joprojām saglabājas pieprasījums pēc nekustamajiem īpašumiem. Pagājušajā gadā mēs esam pārdevuši 92 nekustamos īpašumus par 3,5 miljoniem eiro. Tie ir līdzekļi, ko mēs ieguldām esošā valstij nepieciešamo īpašumu pamatportfeļa sakārtošanā.
Vai tirgus situācija ir tam labvēlīga? Vai ir pietiekami labas cenas?
Ja paskatāmies, kas noticis tirgū pagājušajā gadā, joprojām nav tendences, ka nekustamo īpašumu cenas samazinātos. Noteiktos segmentos nekustamo īpašumu cenas ir stabilas vai pieaugošas. Jāskatās arī, cik liels apgrūtinājums valstij ir neizmantojams nekustamais īpašums. Jo, pārdodot īpašumu, nav primāri mērķis vienmēr saņemt maksimāli daudz līdzekļu. Ja, teiksim, ir īpašums pilsētas centrā, kas ilgstoši ir tukšs, bez lietotāja, un valstij tā uzturēšana tāpat katru gadu izmaksā būtiskus finanšu līdzekļus, plus varbūt nepieciešami kapitālieguldījumi, ja jumts tek vai jāatjauno fasāde, nemaz nerunājot par kontekstu, ka tukšs īpašums rada tukšumu arī tā apkārtnē, ir mazāk cilvēku, mazāks apgrozījums apkārtējiem tirgotājiem, pakalpojumu sniedzējiem, tad, sasummējot šo visu kopā, ja tomēr tiek atrasts kāds investors, kurš gatavs šo ēku atjaunot, ieguldot tur līdzekļus, tad arī šādu īpašumu ir vērts pārdot par salīdzinoši zemāku cenu. Ja īpašums tiks sakārtots, ar to tiks radīta cilvēku plūsma, darba vietas, maksāti nodokļi, tad no tā iegūs gan pilsēta, gan valsts kopumā.
Laiku pa laikam izskan doma: ja valstij ir nekustamie īpašumi, kuros izmitināt daudzās iestādes, tad neloģiski, ja valsts iestādes īrē privātas telpas un par to maksā lielu naudu. Varbūt visām valsts iestādēm būtu jāatrodas valstij piederošās telpās?
Ir Ministru kabineta noteikumi, kas nosaka, ka vispirms valsts pārvaldes sektoram ir jāizvērtē iespējas izmantot īpašuma platības, kas pieder valstij. Attiecīgi, ja valstij, tostarp Valsts nekustamajiem īpašumiem, nav ēkas vai biroju platības, kuras atbilst kādas iestādes vajadzībām, tad pēc pašreizējā regulējuma publiskais sektors skatās, kādas ir alternatīvās iespējas atrast piemērotas telpas tirgū. Tātad šeit nav pretrunas. Jāatzīst, ka mums, Valsts nekustamajiem īpašumiem, nav bezlimita telpu platības, arī tukšas telpas bez pielietojuma mēs neuzturam, jo, lai mēs ilgtspējīgi kaut ko attīstītu, mums ir jāsaprot, kurš ir katras ēkas lietotājs un kāda būs attiecīgā īpašuma attīstība ilgtermiņā.
Kā situāciju ietekmē Covid-19?
Es patiešām ceru, ka esošā situācija ar Covid-19 būs kā darba vides pārmaiņu akcelerators. Ieguvējiem no tā ilgtermiņā jābūt gan darbiniekiem, gan organizācijām. Šā brīža ārējie apstākļi ir stimulējuši organizācijas pastiprināti skatīties, vai tiešām ir nepieciešams izmantot tik daudz telpu, cik tās tiek izmantotas. Ir sapratne par to, ka iespējams arī attālināts darbs. Arī elastīgais darbs ir iespējams. Tas vairs nav eksperiments, tā ir realitāte. Tas nozīmē, ka nākotnē vairs nebūs nepieciešama tik liela kvadratūra uz vienu darbinieku, kā bija līdz šim. Ja valsts pārvaldē aizvien vairāk ieviešam un ilgtermiņā praktizēsim attālināto darbu, vajadzība pēc biroju platībām saruks.
Vai mēs virzīsimies uz to, ka turpmāk būs pilnībā attālināta darba režīms? Domāju, ka ne. Arī nākotnē joprojām svarīga loma saglabāsies darbam birojā kā organizācijas kultūras veidošanas vietai. Bet ļoti iespējams, ka tendence būs veidot hibrīdu modeli atbilstoši organizācijas specifikai un vajadzībām.
Kā tas var darboties? Katram ierēdnim vairs nebūs sava rakstāmgalda, tos lietos rindas kārtībā?
Varu to ilustrēt ar mūsu pašu piemēru. Valsts nekustamie īpašumi pagājušā gada sākumā no līdzšinējām trim biroju vietām pārcēlās uz biroju telpām Talejas ielā 1. Mēs ieviesām jaunu konceptu valsts pārvaldē, tas ir produkts, ko piedāvājam visai valsts pārvaldei, – aktivitātēs bāzēts birojs, kur nevienam nav kabinetu. Arī direktoriem, valdes priekšsēdētājam, valdes locekļiem nav. Visi strādā aktivitātēs bāzētā birojā, kurš sadalīts 10 dažādās zonās, kas katra ir paredzēta kāda mērķa sasniegšanai. Var būt mērķis, kas balstīts uz sadarbību, var būt nepieciešama saruna ar klientu vai kolēģi, var būt nepieciešama klusā telpa kādu funkciju vai darbības veikšanai, kas prasa pastiprinātu koncentrēšanos, utt. Attiecīgi darbinieki maina savu atrašanos birojā atkarībā no konkrēta darba veikšanas.
Ko tas dod? Kādi ieguvumi?
Mums tas uzlaboja sadarbību starp nodaļām, kolēģiem, palielinājās darbinieku motivācija, darba efektivitāte. Mēs ar biroju kā motivējošu darba vidi spējam piesaistīt jaunus talantus organizācijai, jo arī darba vide ir viens no elementiem, ko cilvēki vērtē, izvēloties darbu.
Kad savu biroja modeli ieviesām, mēs veicām padziļinātu izpēti par to, cik noslogots ikdienā ir birojs, cik daudz darbinieku tajā regulāri uzturas. Jo ir darbinieki, kas ikdienā ir pie klientiem, būvobjektos, atvaļinājumā, vai kādam gadās saslimt, – viņu darba vieta birojā tajā laikā netiek izmantota. Mūsu mērķis bija nodrošināt par 30% mazāk darba vietu, nekā mums ir darbinieku. Un jāatzīst, arī pagājušajā gadā, pirms Covid-19 pandēmijas, mēs jaunajā birojā nejutāmies pārblīvēti. Uzņēmumam tas deva iespēju samazināt izmantoto darba platību par 30% un attiecīgi arī izmaksas. Un, skatoties no šodienas perspektīvas, kad attālinātais darbs ir ikdiena, un daudziem tāds droši vien būs uz palikšanu, mēs domājam, ka nākotnē mēs spēsim vēl vairāk samazināt biroja telpas, ko izmantojam.
Šis gan nav unikāls piemērs. Pasaules prakse rāda, ka, samazinot birojā darba vietu skaitu par 25%, nav tā, ka kāds, atnākot uz darbu, būtu palicis bez vietas, kur strādāt.
Vienīgi tad nevar būt, ka darbinieks "piesiets" konkrētam rakstāmgaldam.
Jā. Skaidrs, ka kabinetu sistēmas modelis ir novecojis, taču arī pilnībā atvērtais birojs nav pierādījis sevi kā efektīvs un dzīvotspējīgs. Tādēļ tiek pielietoti arī citi modeļi, viens no kuriem ir aktivitātēs balstītais, par kura efektivitāti mēs esam pārliecinājušies. Mēs redzam lielu interesi arī no citām, tostarp valsts organizācijām iet šo ceļu un gatavību eksperimentēt, mēģināt kaut ko līdzīgu, kas nu katram vairāk piemērots.